[ G-Prism Report ]
부동산은 장기적으로 우상향 추세를 보인다
2007년부터 2021년 까지 최근 15년간 서울의 아파트 가격의 변화를 살펴보면 상승-하락-상승의 사이클이 존재하는 시장이라는 것이다. 우리나라 경기는 기본적으로 우상향 추세이기 때문에 부동산 가격 역시 우상향 추세선 안에서 상승-하락-상승의 패턴을 보인다.
상승기간과 하락기간이 다른데 일반적으로 상승기간이 더 길게 나타난다는 점이다.
전년 동월 대비 상승률(YoY : Year Over Year)과 가격지수를 분석해 보면 다음과 같다.
- 노무현 정부 시절(2003~2008)
2007년 서울 아파트 가격이 폭등했다. 전년 동월 대비 가격 상승률이 15-27%에 이르렀다. 2008년 글로벌 금융위기 터지기 전까지 최고가를 형성하다가 2008년 12월에는 동년 6월 고점 대비 20%가 폭락했다.
- 이명박 정부 시절(2008~2013)
금융위기에 대한 대응으로 기준 금리를 5%에서 2%로 무려 3%를 인하하자 부동산 시장은 전고점을 바로 회복했다. 단기간에 20% 올랐던 가격이 20% 떨어졌다가 다시 20% 오른 것이다. 그런데 2010년 접어들면서 부동산 시장은 하락국면을 맞게 된다.
하나는 이자율의 점진적 인상(기준금리 3.25%)이고 다른 하나는 보금자리주택 정택 때문이었다. 보금자리 아파트는 ‘분양로또’라 불릴 만큼 인기를 끌면서 기존 아파트 거래량을 끊어 버렸다. 수요가 분양시장으로 이동하면서 기존 아파트 가격을 낮춘 것이다.
- 2015년 이후(박근혜정부/문재인정부)
2015년 중반이후 서울 아파트 가격은 어마어마하게 우상향하고 있는 것이다. 기준 금리가 1%대로 내려가는 것과 맞물리면서 가격이 폭등하고, 특히 문재인 정부가 들어서면서 서울 아파트 가격은 2017년 대비 200%로 폭등하게 된다.
2022년 2월 현재 한국은행 기준금리는 1.25%다. 2021년 8월에 0.50%였던 기준금리가 0.75% 올랐다. 다른 조건이 없으면 이자율이 오르면 부동산 가격이 하락/정체되고 이자율이 내리면 부동산 가격은 올라간다. 2010년대 서울아파트 시세가 그랬듯 하락기간은 4-5년 정도로 길게 이어질 수 있다.
(위 글은 요지는 김경민 서울대교수의 책 ‘부동산트렌드2022’/와이즈맵’에서 발췌함)
